El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa
el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora
deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin
dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el
segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se
regularicen los pagos.
Lo que resulta
importante para el propietario es en mantener una linea de conducta
clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o
marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna
de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se
volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la
paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.
La
primera
medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el
inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un
desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede
localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la
finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase.
En este momento se puede
enviar un requerimiento por escrito,
remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de
texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si
el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por
ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en
el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una
pérdida de tiempo y de dinero.
En
cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito:
sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el
arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del
inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas
(bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá
expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le
servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento
del arrendatario.
El
propietario debe
tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya
marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino
se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si
se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el
propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un
procedimiento judicial.
Hay que tener presente que
no se pueden cortar las suministros
pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el
propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino
moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante
doloroso para el propietario.
Existe la posibilidad de
acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda,
pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o
local aunque no hubiese pagado la deuda.
Llegados
al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más
salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos
procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con
la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la
demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha
presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que
el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde
la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un
mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se
asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades,
según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que
el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el
inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el
contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a
que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un
requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de
la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera
pagado.
La segunda opción consiste en que el
inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso
se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar
físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un
plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación
de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a
la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si
el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de
entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.
Esto explica que
los
desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó
la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia
ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las
notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca
para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón
de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como
anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma
indefinida y completamente injustificada.
Recomendaciones generales: paciencia para no perder los nervios y
agravar el problema, firmeza para que el moroso no piense que puede
alargar la situación, y acudir al abogado cuanto antes para evitar
mayores dilaciones y retrasos que solo servirán para perder más dinero.
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