Duración del contrato IV

La Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad a las partes para pactar el tiempo que deseen que dure el contrato. No obstante, para proteger al arrendatario se establece la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta los cinco años, siempre que el arrendatario no manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cada una de las prórrogas, que no desea renovarlo. Esta comunicación deberá hacerse de forma fehaciente, es decir, de forma que el propietario tenga constancia de la recepción de la misma por parte del inquilino.

Si transcurridos los cinco primeros años del contrato ninguna de las partes manifiesta su deseo de no renovarlo con un mes de antelación, éste continuará vigente por tres años más, pudiendo, al igual que en el caso anterior, el arrendatario manifestar su deseo de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.

La fianza III

La fianza

El arrendador podrá exigir el pago en metálico de una fianza que deberá ser equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza no podrá actualizarse durante los primeros cinco años de vida del contrato. No obstante, transcurrido este plazo podrá incrementarse o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad de renta. La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato. Si no se produce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del dinero.

Podrán pactarse otras garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

La renta II

La renta es el precio que el arrendatario abona al arrendador por el derecho de hacer uso de la vivienda. El importe de la misma será establecido en el contrato de una forma libre por las partes, ya que la ley no establece ninguna limitación al importe de la misma. No obstante, en relación a la renta sí establece la ley algunas cuestiones, como la obligación de que el pago se haga de forma mensual y en los siete primeros días del mes, no pudiendo exigir el arrendador el pago por anticipado de más de una mensualidad.

El lugar establecido para el pago deberá acordarse igualmente en el contrato, aunque si nada se establece en el mismo, la liquidación deberá hacerse en la propia vivienda arrendada. La obligación de hacer entrega por parte del arrendatario de un recibo o justificante del pago también viene expresamente contemplada en la norma. En el recibo o justificante del pago deberán contemplarse de forma separada las cantidades abonadas por los distintos conceptos.

La actualización de la renta durante los primeros cinco años del contrato deberá hacerse en el cumplimiento de cada anualidad según el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, a partir del sexto año, se podrá actualizar según lo estipulado en el contrato o, en caso de no haberse pactado nada al respecto, de acuerdo al IPC.

La renta actualizada será exigible desde el momento en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte. Dicha notificación deberá realizarse por escrito y acompañada de la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La renta también podrá verse elevada si el propietario realiza mejoras en la vivienda, no obstante, dicha elevación únicamente podrá llevarse a cabo si han transcurrido cinco años de duración del contrato. Para poder subir la renta por este motivo, el arrendador, previamente, también tiene que comunicarlo por escrito y aportar al arrendatario copias de los documentos que justifiquen el coste de dichas obras.

La Ley de Arrendamientos Urbanos I

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, considera alquiler de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Debe tenerse en cuenta, a la hora de saber cuáles son las obligaciones de arrendador y arrendatario, que la finca arrendada se debe destinar primordialmente a vivienda permanente, puesto que cuando la finca tiene un uso distinto, como es el caso de los arrendamientos de local de negocio o de temporada, la regulación es distinta.

La misma norma que para el arrendamiento de vivienda se aplicará al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

La regulación aplicable a los contratos de arrendamientos de vivienda será de forma imperativa, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la establecida en los Títulos I, II, IV y V. Salvo que la ley expresamente lo autorice, serán nulas y se tendrán por no puestas todas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del Título II que regulan expresamente los arrendamientos de vivienda, en el que se fijan los derechos y obligaciones de las partes.

¿Y las rentas antiguas?

La renta de los contratos que se hayan realizado antes de 1985 (Ley Boyer) se puede aumentar a raiz de la nueva ley de 1995, aunque no de manera automática y tampoco en todos los casos.
Si los ingresos del inquilino y las personas que conviven con él no superan 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI), la actualización se llevará a cabo a lo largo de diez años, y cada año se cobrará un 10% más de la renta actualizada. Si los ingresos son de 5,5 veces el SMI o más, la revisión del alquiler se realizará en cinco años, y cada año se cobrará un 20% más de la renta actualizada.
La renta no se actualizará en ningún caso cuando habiten una o dos personas en la vivienda y no superen 2,5 veces el SMI; si viven tres personas y no ingresan 3 veces el SMI; y si son cuatro las personas que residen en la vivienda y no cobran 3,5 veces el SMI.

Duración del alquiler

El plazo de duración de un alquiler puede variar de acuerdo con el contrato de locación. Una locación puede acordarse por un período de tiempo específico, como una locación anual o mensual, o puede terminarse por cualquiera de las partes en cualquier momento. La locación extinguible se conoce como locación “por tiempo indeterminado”. Cuando el inquilino se niega a dejar la propiedad cuando se ha llegado al tiempo especificado, el alquiler se denomina “precario”. Cuando esto sucede, el inquilino sigue siendo responsable de pagar el alquiler hasta que sea desalojado o se llegue a un nuevo acuerdo de alquiler.
En el caso del alquiler "por tiempo indeterminado” se requiere un aviso oportuno, mientras que no se requiere aviso alguno para terminar una locación que tiene una fecha de finalización predeterminada. El Common Law (derecho consuetudinario) establece que el propietario o el inquilino deben dar aviso con un tiempo de anticipación equivalente al período de tiempo del alquiler. Esto significa que si un alquiler se paga mensualmente, entonces se requiere un aviso previo de un mes para terminar el contrato de locación.

Responsabilidades del inquilino

El inquilino debe pagar puntualmente el alquiler conforme a lo establecido en el contrato de locación. Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede recurrir al juzgado para proceder al desalojo del inquilino. Durante el proceso de desalojo, el propietario debe acatar las leyes estatales y abstenerse de tomar medidas por su cuenta. "Por su cuenta" se refiere a desalojar al inquilino por la fuerza, desalojar los bienes del inquilino o cambiar las cerraduras de la propiedad.
El inquilino es responsable de mantener la propiedad en un estado razonable. Los detalles de dicha responsabilidad se suelen establecer de común acuerdo en el contrato de locación. Si el contrato de locación no establece los detalles de las responsabilidades de mantenimiento, el inquilino debe mantener el inmueble. Al finalizar el período de locación, el inquilino debe dejar la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, a excepción del desgaste y depreciación razonables. En caso de que la propiedad haya sido dejada en buenas condiciones, el propietario debe devolver el depósito de garantía pagado por el inquilino.