Los Papeles del Alquiler

Para alquilar un piso lo primero que hay que aportar, tanto propietario como arrendatario, es la documentación acreditativa de la personalidad, tal como DNI o Pasaporte, de forma que ambas partes sepan con quién negocian; además si alguien actúa en representación de otra persona o entidad habrá que acreditarlo mediante el apoderamiento notarial correspondiente. No es necesario tener residencia legal en España para ser arrendatario, pero al dueño le conviene por razón de poder reclamar deudas generadas por el inquilino que éste tenga esa residencia, por lo que si se trata de un extranjero deberá mostrar el N.I.E., si lo tiene, donde figura el tipo de permiso de residencia concedido y el plazo de su vigencia.

Por otra parte el propietario puede solicitar garantías adicionales a la fianza para asegurarse de que el arrendatario va a cumplir con sus obligaciones contractuales, principalmente la de pagar la renta, y por ello puede requerir al aspirante a arrendatario para que facilite un aval bancario, copia de títulos de propiedad, o simplemente que presente nómina o justificante del pago de las cuotas de cotización al régimen de autónomos.

A efectos fiscales el arrendatario debe acreditar su edad (si es menor de 35 años) y sus ingresos (bastando una declaración escrita de que gana menos del límite legal a efectos de desgravaciones) para que propietario e inquilino puedan beneficiarse de las diferentes ventajas fiscales que existen en función de la edad e ingresos del arrendatario.

El dueño deberá acreditar tal condición o que tiene algún tipo de autorización escrita para actuar en nombre del dueño (aquí no es necesario el poder notarial, pues el dueño puede haber concedido un mandato incluso verbal). Sin embargo el arrendatario quedará más tranquilo y se evitan sobresaltos si el dueño acredita su titularidad mostrando las escrituras, aportando una nota simple del registro de la propiedad o el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; de esta forma se zanjarían esas situaciones producidas por personas sin escrúpulos que alquilan pisos vacíos de los que no son propietarios ni tienen autorización del dueño, y que cuando éste aparece demanda a los ocupantes que carecen de título válido.

La vivienda habrá de tener licencia de primera ocupación, aunque en edificios antiguos muchas veces el actual propietario carece de justificante al respecto y habría que acudir al ayuntamiento para conocer la situación real de la finca. Con eso se evita el problema que surge en fincas que han sido alquiladas sin licencia de ocupación donde luego el inquilino ni puede empadronarse ni contratar suministros.

Aparte de lo anterior hay una serie de documentos que no hacen falta pero que algunas veces se exigen, tales como un certificado de carecer de antecedentes penales, o declaración jurada de tener tales familiares y no otros, certificados médicos o de entidades religiosas sobre creencias y práctica o no de determinados cultos, declaración jurada de pertenencia o no a determinadas organizaciones políticas o sindicales. Es decir ninguna de las partes está obligada a facilitar ningún dato sobre sus creencias personales, opiniones o participación en entidades de ningún tipo. Hay que tener en cuenta que si un arrendatario miente sobre uno de estos temas el propietario no podrá echar al inquilino en base a esa falsedad, pues no estaba obligado a facilitar tal información. Siempre con la excepción de que la vivienda deba ser alquilada a miembros de un determinado colectivo, en cuyo caso habrá que acreditar la pertenencia al mismo (mujeres maltratadas, cónyuges divorciados o separados y similares).

Por otro lado el inquilino no tiene derecho a saber si el dueño está al corriente en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario o de la comunidad, aunque estos hechos pudieran afectarle, dado que en principio su contrato será válido siempre que el dueño lo sea en el momento de la firma del alquiler. El aspirante a arrendatario puede informarse con el presidente de la comunidad respecto a las cuotas de la misma o en el registro de la propiedad sobre si el piso está hipotecado o no. Normalmente en todos los contratos de préstamo hipotecario se limita el arriendo, pero mientras se paguen las cuotas la entidad financiera hace la vista gorda.

En todo caso, siempre es conveniente antes de arrendar, que tanto propietario como arrendatario se informen de sus derechos y obligaciones con carácter previo, para evitar problemas con señales o situación legal de la vivienda, o identidad de los inquilinos (es relativamente frecuente que lleguen clientes al despacho que han alquilado la vivienda sin ver un papel identificativo del arrendatario y luego resulte que el nombre real sea distinto del que figura en el contrato). Para ello lo mejor es contar con asesoramiento profesional al respecto pues siempre la prevención resulta el medio más eficaz para evitar disgustos, sobresaltos y problemas serios.

Eduardo Llarena