Quién responde de los accidentes en los pisos alquilados

Primero hay que determinar exactamente qué consideramos accidentes, que a los efectos de este artículo definimos como un “suceso eventual o acción de que involuntariamente resulta daño para las personas o las cosas”. Por lo tanto si ese suceso no ha sido eventual, sino causado por la voluntad de una persona se tratará de un delito o falta del que responderá directamente el causante; por ejemplo, si un inquilino arroja una maceta desde el piso él será quien deba responder de los daños causados.

El accidente es un suceso fundamentalmente involuntario, pero con frecuencia el Derecho puede establecer responsabilidad y consiguiente obligación de reparar el daño para una persona concreta si las consecuencias del accidente se pudieron evitar; y esta evitabilidad acaece en la mayoría de las situaciones, de forma que se asegura una indemnización o reparación de la mayoría de los perjuicios sufridos. Así, si el inquilino coloca una maceta pequeña en el balcón y en un día de viento cae sobre un coche (no nos vamos a poner demasiado dramáticos) deberá responder dicho inquilino por los daños causados por considerar que actuó con cierta negligencia al no retirar la maceta o colocar ciertos anclajes que hubieran evitado el resultado.

Únicamente se deja de responder si se puede hablar de caso fortuito o fuerza mayor: suceso imprevisible o inevitable: cae un rayo sobre un árbol del chalet y el tronco al caer derrumba el muro del vecino; en ese caso ni el inquilino del chalet ni el dueño van a tener que reparar el daño si no tenían obligación de tener un pararrayos.

Pero nos vamos a centrar en los daños más habituales entre vecinos provienen de las humedades causadas por filtraciones desde otros pisos. ¿Quién responde de los daños causados en el piso inferior por los daños causados en su vivienda a consecuencia de que ha caído agua desde el piso superior? Pues dependerá de la causa de los daños: si el inquilino del piso superior se dejó el grifo abierto deberá responder él y no el dueño. Si por el contrario el agua ha caído porque la tubería del piso superior se encontraba en mal estado responderá el dueño del piso superior siempre que no hubiera culpa del inquilino que no avisó de la avería o agravó la situación de cualquier forma.

Es decir que en tema de accidentes y entre dueño e inquilino se adjudicará la responsabilidad según se pueda culpar del daño a las instalaciones de la vivienda o a la actividad del inquilino. Si no se puede acreditar que existe una responsabilidad del inquilino, con carácter general, responderá el dueño.

Por ello la conveniencia de contratar un seguro que cubra la responsabilidad civil derivada de accidentes. Pero habremos de tener en cuenta que el seguro no responde de aquellos accidentes derivados de la falta de mantenimiento de las instalaciones.

También el inquilino tendrá que examinar si la culpa pudiera provenir de elementos comunes cuya responsabilidad recae en la comunidad de propietarios. En esos caso el inquilino reclamará al dueño y éste a la comunidad de la que forma parte.

Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.